In Immobilien Investieren : Der vollständige Leitfaden

Immobilien sind eine der beliebtesten Investitionen der Franzosen, zumindest für diejenigen, die es sich leisten können. Für einige von uns kann der Bau eines Anwesens also sicherlich zum Reich der Träume gehören. Immobilien sind nicht a priori die erschwinglichste Investition, dennoch gibt es Lösungen, um sich ihnen auszusetzen und Renditen zu erzielen, die einer Mietinvestition entsprechen, ohne mehrere hunderttausend Euro auf den Tisch legen zu müssen. Wie können Sie also im Rahmen Ihres Budgets von der Ausbeute des Steins profitieren?

Direktinvestitionen: Unbegrenzte Wahlmöglichkeiten

Direkte Immobilieninvestitionen sind die erste Lösung, die in den Sinn kommt. Dazu ist der Besitz eines Hauptwohnsitzes ein Vorteil, da Sie so leichter Kredite aufnehmen können und Sie sich auch hinsichtlich Ihres Vermögens sicherer fühlen als bei einer Investition an der Börse. Auf der anderen Seite ist es nicht immer die beste finanzielle Transaktion.

Vergleichen Sie die Kosten für die zu zahlende Miete mit den Kosten für die Hypothek, die Sie für den Abschluss Ihres Kaufs benötigen. Vielleicht werden Sie über das Ergebnis überrascht sein, es kann manchmal interessanter sein, eine kleine Fläche zu kaufen, um sie zu mieten und ein eigenes Haus zu mieten, als sie zu besitzen.
Immobilieninvestitionen haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt, insbesondere dank der Steuerbefreiungsmechanismen, die zur Attraktivität dieser Formeln beitragen. Abgesehen von der klassischen Wohnung in Großstädten ist es auch möglich, saisonal gemietete Unterkünfte an touristischen Orten, in Wald- oder Landwirtschaftsgebieten, Geschäftsräume und sogar Parkplätze zu kaufen.

Alle diese Vermögenswerte haben unterschiedliche Eintrittskarten, Risiko- und Ertragsprofile. Auch die Besteuerung muss berücksichtigt werden, nicht nur in Bezug auf Steuerbefreiungsoperationen, sondern auch in Bezug auf die Kombination von Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial.
Auf der anderen Seite sind Direktinvestitionen aufgrund der fehlenden Diversifizierung mit höheren Risiken verbunden. Wenn Sie nur ein oder zwei Immobilien besitzen, wird Ihnen bei einem Mieterwechsel, einem Schadensfall oder einfach bei einer Renovierung ein großer Teil Ihres regelmäßigen Einkommens abgeschnitten.

Darüber hinaus kann es bei dringendem Bedarf schwieriger und teurer sein, die eigenen Vermögenswerte zu einem attraktiven Preis weiterzuverkaufen. Es wird auch schwierig sein, einen Teil der gesperrten flüssigen Mittel (z.B. 10% des Wertes der Immobilie) freizugeben, es sei denn, Sie nehmen einen Kredit auf, indem Sie einen Teil Ihres Vermögens verpfänden.

Unterschiedliche Lösungen für eine gute Investition in Immobilien

Immobilien sind in Frankreich seit Jahrzehnten ein sicherer Hafen. Symbol für einen gewissen sozialen Erfolg, da es auch heute noch eine der bevorzugten Methoden zum Aufbau von Finanzvermögen ist. In der Tat sind Immobilieninvestitionen naturgemäß eines der wenigen Vermögenswerte, die durch die Aufnahme von Krediten erworben werden können, was einen ernsthaften Vorteil darstellt. Das Vorhandensein von persönlichem Kapital ist nicht obligatorisch und eröffnet daher einer großen Bevölkerung patrimoniale Perspektiven. Aus diesem Grund stellt der Kauf von Immobilien historisch gesehen und im Volksglauben die einzige Gelegenheit im Leben dar, ein wertvolles Gut zu besitzen, das man an seine Erben weitergeben kann.
Der Kauf eines Hauptwohnsitzes (oder sogar eines Zweitwohnsitzes) ist die bevorzugte Methode, um in Immobilien zu investieren, aber es gibt natürlich auch andere Lösungen zu entdecken, mit oder ohne Kredit, in passiver oder aktiver Verwaltung. Lassen Sie uns einen vollständigen Rundgang durch die bestehenden Optionen mit ihren Vor- und Nachteilen machen.

IN EINEN HAUPT-/ZWEITWOHNSITZ INVESTIEREN

Wir gehen von dem Grundsatz aus, dass die Investition in einen Haupt- und einen Zweitwohnsitz eine Investition mit den gleichen Anteilen ist, sofern die Schritte und das Ziel des Kaufs ähnlich sind: eine Immobilie zum persönlichen Gebrauch zu besitzen.
Der Kauf eines Hauptwohnsitzes hängt nicht allein von der finanziellen Logik ab. Andere, weniger rationale Elemente werden berücksichtigt, wie materielle Bedürfnisse und der emotionale Bereich (sich zu Hause wohlfühlen / ein schönes Grundstück, das man seinen Kindern hinterlässt). Dadurch wird die Investition weniger sicher, auch wenn es nicht an gesundem Menschenverstand und vorbereitender Forschung fehlt.
Dabei sind einige Voraussetzungen zu berücksichtigen:

  • Berufliche und persönliche Stabilität, die den Zugang zu einem Darlehen erleichtert und die Rückzahlung sichert, ohne zu viele Schulden zu erzeugen
  • Eine Projektionskapazität über mindestens 8 Jahre zur Optimierung der Chancen auf eine positive Investitionsrendite
  • Eine globale Sicht der durch einen Kauf entstehenden Kosten und der Unterschiede zwischen dem Status des Mieters und des Eigentümers: die Notargebühren entsprechen etwa 2 Jahresmieten; ein Eigentümer gibt mehr als ein Mieter für seine Wohnung aus (Grundsteuer, Hausmüll, Arbeit usw.)

Es ist oft der Kauf eines Lebens. Aus diesem Grund werden Investitionen in einen Erst- (oder Zweit-) Wohnsitz nicht nur unter dem Gesichtspunkt der mittel- oder langfristigen Rentabilität betrachtet.

IN MIETIMMOBILIEN INVESTIEREN

Die Investition in Mietimmobilien ist die andere wichtige Lösung für den Kauf eines Gebäudes für hauptsächlich finanzielle Zwecke, indem entweder Mieten oder Dividenden eingenommen werden. Es gibt 2 Hauptansätze, die vor einem solchen Kauf zu beachten sind: Stein-Papier und traditionelle Mietimmobilien. Lassen Sie uns diese beiden Methoden im Detail beschreiben, indem wir ihre Vor- und Nachteile darstellen.

Immobilien in Stein-Papier

Dieser Begriff umfasst alle Investitionsmethoden, bei denen der Käufer (oder Investor, je nach Fall) entfernt mit dem betreffenden Vermögenswert zu tun hat. 3 Rechtsformen fallen in den Rahmen dieser Art von Investitionen:

  • SCPI für Immobilien-Investmentgesellschaften (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), die den Eigentümer zu einem Partner machen, der monatliche Mieten erhält
  • Crowfunding, d.h. eine partizipative Finanzierung, bei der der Investor Geld an einen Projektträger leiht, der die Mittel am Ende des Projekts mit zu Beginn festgelegten Zinsen zurückzahlt
  • SIIC für die Sociétés d’Investissement Immobilier Côtées. Diesmal ist der Investor Aktionär eines Unternehmens, das Dividenden in Abhängigkeit von den Ergebnissen erhält, die das Unternehmen durch sein Immobilienvermögen erzielt hat

Immobilien nach der Stein-Papier-Methode sind relativ einfach und bequem, was für Investoren besonders attraktiv ist. Der Eintrittspreis ist recht niedrig. Solche Immobilien erfordern eine weniger schwerfällige Verwaltung, da sie extern verwaltet werden, sei es beim Kauf, Verkauf oder bei der Instandhaltung. Alles wird delegiert. Ein solcher Ansatz ermöglicht eine interessante Diversifizierung, da er die Risiken im Falle der Verschlechterung einer bestimmten Immobilie oder nicht gezahlter Mieten für eine Wohnung minimiert.

Traditionelle Mietimmobilien

Dies ist wahrscheinlich die bekannteste Methode, aber nicht die am wenigsten komplizierte. Bei dieser Art von Investition ist der Eigentümer auch der Vermieter. Er hat daher andere, recht schwere rechtliche Verpflichtungen. Diese Art des Kaufs impliziert eine größere finanzielle Investition sowie eine zeitliche Verpflichtung für ein qualitatives Management.
Das Risikoniveau ist viel konzentrierter, es sei denn, der Vermieter besitzt mehrere Wohnungen, die es erlauben, die Unterhaltskosten oder nicht bezahlte Mieten in der Masse zu verwässern. Es ist wichtig, einen gewissen finanziellen Komfort zu haben. Das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sollte als Teil des Haushaltsgrundeinkommens nicht zu zentral sein.
Traditionelle Mietinvestitionen bedeuten auch, das Steuersystem zu wählen, das Ihrer persönlichen Situation am besten entspricht, um eine profitable Optimierung zu erzielen. Zum Beispiel nackte oder möblierte Vermietung, Abritel für Saisonvermietungen, ein SCI oder sogar die Nutzung der Denormandie-Steuervergünstigung.
Der Hauptvorteil dieser Methode ist eine große Autonomie und Entscheidungsfreiheit (z.B. bei der Ausführung von Arbeiten), die für Ergebnisse erleichtert wird, die innerhalb ausgezeichneter Fristen erzielt werden.

Immobilien in jedermanns Reichweite: SCPI und Crowdfunding

Civil Real Estate Investment Trusts (SCPI) sind Strukturen, die Investmentfonds ähnlich sind, jedoch mit einer starken Immobilienorientierung. Diese Vehikel haben die Besonderheit, dass sie mindestens 90% ihres Einkommens in Form von Dividenden ausschütten müssen.

Es gibt zwei Kapitalstrukturen: Offene Gesellschaften, die dauerhaft neue Mittel annehmen (unter Einhaltung bestimmter Grenzen), und Gesellschaften mit festem Kapital, die Kapital nur im Falle von Erhöhungen aufnehmen, die von den Aktionären beschlossen wurden und auf den Erwerb neuer Immobilien abzielen.
Es ist notwendig, zwischen verschiedenen Preisvorstellungen zu unterscheiden, um die Pinsel nicht durcheinander zu bringen. Börsennotierte Immobiliengesellschaften werden wie herkömmliche Aktien beTrading, so dass ihr Preis viel volatiler ist als ihr Marktwert, der auch als ihr realisierbarer Wert bezeichnet wird.

Andererseits müssen Sie für den Kauf nicht notierter SCPI-Anteile den Zeichnungspreis zahlen, der sich aus dem Nennwert und einem Ausgabeaufschlag einschließlich Zeichnungsgebühren (ca. 10%) und der geschätzten Neubewertung des Vermögens im Verhältnis zum Nennwert des Anteils zusammensetzt.
Schließlich hat die Popularität von FinTech, diesen Unternehmen, die Finanzen und neue Technologien kombinieren, um innovative Lösungen zu präsentieren, auch die Immobilienwelt berührt. Frankreich profitiert ausnahmsweise einmal von einem eher entgegenkommenden Rahmen, der es ermöglicht hat, die Zusammenarbeit bei den Investitionsformeln im Immobilienbereich zu vervielfachen.

Sie können z.B. neue Projekte von Bauträgern finanzieren, aber auch Anteile an Mietinvestitionen übernehmen oder ein Hypothekendarlehen an Haushalte in Schwierigkeiten gewähren. Wie immer bei partizipatorischen Finanzierungsplattformen ist zu prüfen, ob das Unternehmen, das die Sammlung der Gelder organisiert, ein von den französischen Behörden regulierter und zugelassener Anbieter von Investitionsdienstleistungen ist.

Mehr noch als jede andere Finanzanlage erfordert Immobilien daher eine eingehende Untersuchung Ihrer finanziellen Situation. Sehr oft sollen diese Projekte vererbt werden oder zumindest für lange Zeit in der Familie bleiben. Die Schaffung einer Société Civile Immobilière (S.C.I.) kann dann ein flexibles und steuerlich optimiertes Vehikel sein.

Immobilien, ein vielversprechender Markt für 2022

Es ist ziemlich kühn, diese Frage zu beantworten, ohne alle Daten über den Immobilienmarkt offen zu legen.
Zunächst einmal ist es von entscheidender Bedeutung, die giftigen Mythen aufzudecken, die unser Urteilsvermögen beeinflussen können:

  • Immobilien steigen immer: Das ist nicht wahr. Die Geschichte hat reichlich bewiesen, dass der Immobilienmarkt enormen Schwankungen unterliegt. Das bedeutet, dass es starke Preisrückgänge erlebt. Das vielleicht aufschlussreichste Beispiel ist das Platzen der Immobilienblase in der ersten Hälfte der 1990er Jahre, das viele Hausbesitzer in den Ruin trieb
  • Es herrscht Wohnraumknappheit: Die Statistiken zeigen einmal mehr das Gegenteil. Gegenwärtig befindet sich die Leerstandsquote auf ihrem höchsten Stand oder steigt sogar an. Nur wenige Großstädte sind von einem erheblichen Mangel an Wohnraum betroffen
  • Miete zu zahlen ist Geldverschwendung: Es ist keineswegs eine absolute Wahrheit. Wenn Sie die wahren Kosten für die Miete mit den Kosten für den Besitz einer Immobilie vergleichen, erscheint eine deutliche Grauzone. Darüber hinaus ist das Niveau der Haushaltseinkommen nicht unbedingt im gleichen Maße gestiegen wie die Inflationsrate, was eine potenziell peinliche Lücke für eine vernünftige Investition schafft
  • Gebäude werden von Ausländern gekauft: Die Zahlen zeigen, dass dies nicht der Fall ist. Paris ist mit nur 3 % seiner Aktien am meisten von ausländischen Investoren betroffen. Nichts im Vergleich zu einigen anderen europäischen Hauptstädten, die 20% erreichen können

Das andere wesentliche Lenkrad, bevor man sich zu einem vielversprechenden Immobilienjahr 2022 äußert, ist ein objektiver Blick auf die Realität der Situation. Erstens: Seit mehreren Jahrzehnten haben viele Faktoren zu einem gesunden Immobilienmarkt beigetragen. Der Staat konnte durch aufeinander folgende Regierungen großzügige Steuergeschenke zur Ankurbelung der Käufe machen. Das Platzen der Blase vor 20 Jahren führte dazu, dass die Banken extrem niedrige Kreditzinsen verlangten. Es gibt keine Garantie, dass diese optimalen Bedingungen fortbestehen werden.
Die oben erläuterten Mythen haben einen harten Zahn und beeinflussen auf ihre Art und Weise die Marktentwicklung mit weniger vernünftigen Käufen, die aber dem Bedürfnis entsprechen, Eigentümer zu sein, weil es der richtige Zeitpunkt ist, einen Vermögenswert aufzubauen und beim Wiederverkauf schnell einen möglichen Kapitalgewinn zu erzielen.
Schließlich ist die Kaufkraftkurve, wie wir oben bereits gesagt haben, nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Inflation, was einige Investoren dazu veranlassen könnte, ihre Ersparnisse erst dann aufzunehmen, wenn hypothetisch bessere Bedingungen herrschen.

Abschließend können wir sagen, dass das Jahr 2022 unter den gegenwärtigen Bedingungen des Immobilienmarktes vielversprechend sein könnte. Wenn die Kreditzinsen so niedrig bleiben, werden die Investoren dank vorteilhafter Bedingungen bereit sein, in Stein zu kaufen. Eine solche Dynamik wird die Stabilität der Immobilienpreise stärken, was sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von besonderem Interesse ist. Dennoch muss man vorsichtig bleiben, da es keine Garantie gibt, dass diese vorteilhaften Bedingungen beibehalten werden. Die Kreditzinsen können nicht unter Null sinken, und die Regierung wird nicht unbedingt weiterhin so großzügig sein. Eine eingehende Untersuchung der Rentabilität, auch wenn der Markt fällt, ist unerlässlich, bevor auch nur der geringste Euro in eine Immobilie investiert wird, um deren Verwaltung zu optimieren.

Sicherheit, eine der Stärken von Immobilieninvestitionen

Mythos oder Legende? Die Frage nach der Sicherheit von Investitionen in den harten Stoff taucht in der Debatte über Immobilieninvestitionen häufig auf. Mehrere Punkte zeigen tendenziell, dass der Kauf einer Immobilie ein starker sicherer Hafen mit geringeren Risiken bleibt.
Schauen wir uns den Trend der letzten 20 Jahre an. Während die Krise der 1990er Jahre die Preise etwas sinken ließ, stellten geduldige Hauseigentümer oder Opportunisten schließlich fest, dass sich die Preise auf breiter Front erholt und seit einiger Zeit stabilisiert hatten.
Die Finanzstatistiken zeigen auch, dass die Kapitalrendite (ROI) von Immobilien aufgrund ihres Umfangs insgesamt relativ kurz ist. Je nach geografischer Lage sprechen wir bei Anschaffungen in ländlichen Gebieten von einem ROI über 7 Jahre im Vergleich zu 20 Jahren in Großstädten. Es sei darauf hingewiesen, dass bei solch starken Investitionen (wir sprechen von mehreren Tausend oder sogar Hunderttausend Euro) 20 Jahre ein vernünftiger Zeitraum bleiben, vor allem wenn man an Dinge denkt, die in Form von Familienvermögen über mehrere Generationen weitergegeben werden können.
Schließlich sind sich alle Fachleute einig, dass eine gute Investition eine durchdachte Investition ist. Es geht nicht nur um das investierte Kapital. Es ist von zentraler Bedeutung, sich mittel- und langfristig zu projizieren und zu bestimmen, welche Rentabilität ins Auge gefasst werden kann. Es geht auch darum, die damit verbundenen Risiken zu minimieren.

Wir können den Schluss ziehen, dass Investitionen in Immobilien nach wie vor eine umsichtige und sichere Investition sind. Mit einer guten Vorbereitung und der richtigen Forschung ist es möglich, ein solides und mehrjähriges Erbe aufzubauen.

Zahlreiche Steuervergünstigungen und Steuersenkungsvorteile

Wir haben es mehrfach erwähnt. Der französische Staat begünstigt durch seine vorteilhaften Steuervorschriften Immobilieninvestitionen für eine möglichst große Zahl von Menschen. Werfen wir einen Blick auf die Vorteile und Steuersenkungen, die es bisher gibt.

Das Duflot-Pinel-Gesetz
Er wurde 2015 angenommen und betrifft Eigentümer (oder Projektträger), die ein neues Haus bauen (oder mieten) lassen. Das Duflot-Pinel-Gesetz gewährt Investoren eine Steuervergünstigung von 12, 18 oder 21, je nach Dauer der Verpflichtung: 6, 9 oder 12 Jahre. Der Steuervorteil ist auf 300.000 € begrenzt.

Ein professioneller Möbelvermieter sein : LMP
Diese Steuerermäßigung wurde für Eigentümer eingeführt, die möblierte Gebäude mit einem jährlichen Vermögenseinkommen von mehr als 23.000 € vermieten. Um in den Genuss aller Vorteile zu kommen, müssen sie sich in das Tradingregister eintragen lassen. Ihre Mieten werden natürlich auf der im Finanzgesetz vorgesehenen Grundlage besteuert, aber sie profitieren im Gegenzug von einer Ermäßigung ihrer Vermögens- und Erbschaftssteuer. Das Paket sieht auch eine Befreiung eines möglichen Kapitalgewinns beim Wiederverkauf, eine Befreiung von der Vermögenssteuer (ISF) und die Rückerstattung der Mehrwertsteuer vor.

Nichtberuflicher Möbelvermieter sein : LMNP
Diese Regelung betrifft Immobilieninvestoren, deren Einkommen aus diesem Bereich 23.000 € pro Jahr nicht übersteigt. Oder wenn das durch ihre möblierten Immobilien erzielte Einkommen nicht mehr als die Hälfte ihres Gesamteinkommens ausmacht. Die Vorteile sind identisch oder fast identisch mit denen des LMP-Schemas mit einigen zusätzlichen Kürzungen. Hier gilt das Censi-Bouvard-Gesetz. Sie gilt für Eigentümer von Studenten-, Senioren- oder Touristenresidenzen. Es gibt eine zusätzliche Steuerermäßigung von 11% auf das investierte Immobilienkapital über 9 Jahre.

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